Владислав КОЧМАР
Уважаемая редакция!
В своей статье «Чемодан без ручки, или Право на…» в «ЮП» № 32 (450) от 8 августа 2006 года юрисконсульт ОАО «Одессаоблэнерго» Роман Сергеев затронул актуальную тему — правовое регулирование права собственности на объекты незавершенного строительства.
Согласиться с категоричностью некоторых доводов и выводов г-на Сергеева, по моему мнению, не представляется возможным, исходя из следующего.
Автор статьи анализирует положения статьи 331 Гражданского кодекса (ГК) Украины, регламентирующей вопросы приобретения права собственности на новосозданное имущество и объекты незавершенного строительства, в части момента возникновения права собственности на объект недвижимого имущества (часть 2 статьи 331 ГК Украины), и делает достаточно интересный вывод о том, что ныне существует законодательный пробел, связанный с неопределенностью момента возникновения права собственности относительно объекта недвижимости, который требует как государственной регистрации, так и принятия в эксплуатацию, в той ситуации, когда эти моменты не совпадают. Сразу же напрашивается вопрос относительно того, как могут совпадать момент принятия в эксплуатацию объекта недвижимости и его государственной регистрации? Ведь процедура принятия объекта в эксплуатацию достаточно четко регламентирована в постановлении Кабинета Министров Украины «О Порядке принятия в эксплуатацию завершенных строительством объектов» № 1243 от 22 сентября 2004 года, а процесс государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимости регламентирован по меньшей мере двумя нормативно-правовыми актами —
Законом Украины «О порядке государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» № 1952-IV от 1 июля 2004 года и приказом Министерства юстиции Украины «Об утверждении Временного положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество» № 7/5 от 7 февраля 2002 года (Приказ). Более того, государственная регистрация права собственности на новосозданный объект недвижимости является следствием процедуры принятия объекта в эксплуатацию, и потому на практике эти моменты не могут совпадать. Хотя зачастую на практике же регистрация права собственности на объект недвижимости может и не быть связана с процедурой ввода объекта в эксплуатацию — это происходит тогда, когда право собственности на вновь созданный объект недвижимости регистрируется на основании решения суда, поскольку решение суда, согласно Временному положению о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, является таким же правоустанавливающим документом, как и Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости, выдаваемое местными органами исполнительной власти, органами местного самоуправления на основании подписанного и утвержденного Акта ввода в эксплуатацию.
Кроме того, в своей статье автор ссылается на норму части 4 статьи 331 ГК Украины в редакции, действовавшей до 15 декабря 2005 года, поскольку Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» от 15 декабря 2005 года данная норма вообще была исключена из Кодекса, а часть 3 статьи 331 была дополнена своего рода революционными положениями, позволяющими сделать объект незавершенного строительства самостоятельным объектом гражданского оборота и приравнивающими его по статусу с объектами недвижимости, в части необходимости регистрации прав на него в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
В своей статье Роман Сергеев также указывает на то, что, в соответствии со статьей 182 ГК Украины, права собственности на недвижимость устанавливаются законом, ссылаясь при этом только на приказ, хотя сегодня действует закон, о котором идет речь в статье 182 ГК — Закон Украины «О порядке государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений».
Также для меня не совсем понятен вывод автора статьи относительно отказа в регистрации прав собственности на объект недвижимости в случае отсутствия акта о введении в эксплуатацию, поскольку подписанный и утвержденный акт введения в эксплуатацию является основополагающим документом для получения Свидетельства на право собственности, на основании которого и происходит регистрация в БТИ и РОН. Но при этом государственная регистрация также может быть осуществлена, как уже говорилось выше, и на основании решения суда, для получения которого совсем не обязательно иметь на руках Акт введения в эксплуатацию.
КОЧМАР Владислав — юрист адвокатской компании «Легис», г. Одесса