Коммерческая недвижимость: использовать или инвестировать? »

Коммерческая недвижимость – наиболее быстро растущий сектор нежилой недвижимости. Рост числа объектов в 2004 году по отношению к 2003 году составил 14,8%, рост в квадратных метрах – 26%. В это же время второй по величине сектор нежилой недвижимости – строительство промышленных зданий – потерял 50% в количестве объектов, или 4% в площадях.

Инвестиционный климат в России в целом остается ровным, что служит основной предпосылкой для крупных компаний подыскивать себе офисные помещения в столице. Подтверждением благоприятной для инвестиций атмосферы служит новый рейтинг РФ, присвоенный агентством MOODYS (суверенный рейтинг России повышен с уровня Baa3 до уровня Baa2). По оценкам ведущих агентств (Lones Lang LaSalle, Colliers International, Noble Gibbons, Cushman & Wakefield/Stiles and Ryabocobylko), в 2005 году объем нового строительства офисных площадей в Москве составит 800 тыс. кв. м (это средняя величина; оценки колеблются от 600 до 1000 тыс. кв. м), а инвестиции – 600–700 млн долларов. Высокий спрос подтверждается чрезвычайно низкой долей вакантных площадей. Коэффициент свободных площадей для помещений класса А составляет 2–3%, а для помещений класса В – 5–7%.

По прогнозам ведущих компаний, объем нового строительства офисных площадей классов А и В в 2006 году будет на уровне 750–1570 тыс. кв. м (взят минимум и максимум прогноза, источник «Ведомости»). При этом, по прогнозу компании Jones Lang LaSalle, потенциальный спрос на офисные помещения в Москве к 2010 году составит 10 млн кв. м офисных площадей.

Одной из важных тенденций 2005 года на московском рынке стал дефицит пригодных для девелопмента на офисном рынке участков земли, что привело к развитию проектов на окраинах Москвы и в Подмосковье.

В 2005 году начал развиваться новый для России сектор офисной недвижимости – бизнес-парки, число которых к концу 2006 году будет более 15. Переезд компании в бизнес-парки позволяет сэкономить на арендных платежах до 20%.

Крупнейшие игроки московского рынка недвижимости ENKA, «Капитал Групп», «Система Галс», «Газпром», Mirax Group/Строймонтаж.

Для офисной недвижимости большинства городов России (за исключением Москвы и области, городов-миллионников) характерно отсутствие специализированных офисных центров. В регионах строятся преимущественно качественные проекты built-to-suit на средства крупных ФПГ и сырьевых компаний или офисы класса С. Новые офисные помещения в регионах располагаются часто в составе торгово-офисных комплексов – на верхних этажах. Активное развитие офисной недвижимости классов А и В наблюдается в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону, Краснодаре, где сосредоточены представительства крупных российских и международных компаний.

По данным компании Swiss Realty, объем нового строительства высококачественных складских помещений классов А и В в 2005 году в Москве и Подмосковье составил примерно 320 тыс. кв. м, что оказалось существенно ниже прогнозируемой величины. Тем не менее ни один из крупных проектов (около 100 тыс. кв. м и более), заявленных к выходу в 2005 году, так и не был введен в эксплуатацию полностью.

Общий объем предложения профессиональных складских помещений классов А и В в Московском регионе по-прежнему остается на невысоком уровне и составляет менее 45% от общего предложения складских помещений, при этом на класс А в настоящий момент приходится не более 750 тыс. кв. м.

По оценкам экспертов, спрос на качественные складские комплексы превышает предложение в два раза. Подтверждение тому – низкий процент вакантных площадей (1–2%).

В целом 2005 году можно охарактеризовать как важный этап в формировании рынка складской недвижимости. Впервые на рынке появилось сразу несколько крупных проектов строительства складских объектов. Эксперты отмечают начало реализации проектов «Ленинградский терминал» и «Логистический парк “Пушкино”» площадью более 200 тыс. кв. м каждый. Кроме того, в эксплуатацию был введен целый ряд крупных складских комплексов, в частности «Томилино» (30 тыс. кв. м), «Терминал Северный» (30 тыс. кв. м), первая очередь комплекса «Крекшино» (33 тыс. кв. м) и вторая очередь логистического терминала «Белая дача» (28 тыс. кв. м).

На фоне заметного роста активности девелоперов рынок стал инвестиционно привлекательным и для институциональных инвесторов. В 2005 году был создан инвестиционный фонд Raven Russia Limited, учрежденный британской инвестиционно-девелоперской компанией Raven Mount (в планах компании инвестирование 850 млн долларов в рынок складской недвижимости Подмосковья). Также эксперты отмечают, что новая девелоперская компания «Международное логистическое партнерство» (МЛП), созданная для реализации логистических проектов в России, уже реализует свой первый масштабный проект «Ленинградский терминал» в 13 км от МКАД по Ленинградскому шоссе, а металлургическая компания Coalco, в планах которой в течение семи лет строительство 1 млн кв. м складов в Домодедовском районе Подмосковья, начала реализацию проекта «Белый парк». Русская инвестиционная группа («РИГрупп») объявляла о строительстве складских комплексов общей площадью 300 тыс. кв. м в Чеховском, Истринском и Наро-Фоминском районах. Citigroup Venture Capital приобрела блокирующий пакет акций компании НЛК.

Кроме того, в связи с дефицитом высококачественных складских помещений на рынке наметилась тенденция увеличения числа проектов по строительству компаниями-производителями и компаниями-поставщиками складских и распределительных комплексов (10–30 тыс. кв. м) на основе built-to-suit. О своих проектах уже заявили такие компании, как «Пятерочка», «Ароматный мир», «Ростик групп», пивоваренная компания «Балтика», «Евросеть». Многие компании предусматривают развитие складских комплексов в регионах. Перед консолидацией франчайзинговых универсамов «Пятерочка» потратит до 200 млн долларов на строительство складских центров в десятке российских городов.

В 2005 году было заявлено о ряде крупных проектов, которые будут реализованы в течение ближайших пяти-шести лет: «Евросклад инвест», включающий 20 складских комплексов классов А и В общей площадью более 1 млн кв. м (срок сдачи 2010 году), «Чехов технопарк» площадью 740 га (срок сдачи – 2010–2012 годы) (по данным Swiss Realty Group).

Рост экономики России, снижение инфляции в 2005 году, стабильное увеличение реальных доходов населения и рост потребительского кредитования влекут за собой активное развитие розничного рынка. Это в свою очередь ведет к стабильному увеличению спроса на строительство новых торговых объектов. В 2005 году в Москве прирост новых площадей в торговых центрах составил более 750 тыс. кв. м, инвестиции – порядка 500 млн долларов. В планах на 2006 год строительство и ввод в действие 20 торговых центров общей площадью 1 193 700 кв. м.

По данным экспертов, инвестиции в 2005 году в торговую недвижимость составили 0,7–1 млрд долларов.

Развитие сетей приводит к большим планам по инвестициям в строительство торговых объектов. Одна из тенденций 2005 года – стремление сетевых компаний осваивать регионы. В январе 2006 года Auchan и Московская область подписали договор о сотрудничестве на срок до 2010 года. Согласно договору, вдоль Московской кольцевой автодороги (МКАД) будет построено еще пять гипермаркетов общей стоимостью свыше 7 млрд рублей. Также предполагается строительство супермаркетов в подмосковных городах, расположенных на расстоянии 40–50 км от столицы. Планы по инвестициям в строительство заявила и компания «ИКЕА», планирующая построить 1 млн кв. м торговых площадей, большая часть которых придется на регионы.

Среди ведущих профессиональных застройщиков сформирована первая пятерка: IKEA, «Гиперцентр», «Вэйклин промоушен лимитед» («Золотой Вавилон»), ГК «Ташир» (проекты в Москве, Ярославле, Туле, Калуге), группа «Евразия» (собирается инвестировать 500 млн долларов), ПФК «БИН» («Ведомости»). Среди тенденций 2005 года следует отметить и такую: застройщики жилья начали развивать строительство коммерческой недвижимости («Дон-строй», «Интеко», «Капитал групп»). Связано это во многом с тем, что в отличие от рынка жилья рынок коммерческой недвижимости остается стабильным и предсказуемым: ставки стабильно растут на 4–5%, объем вакантных площадей незначителен.

В структуре распределения строительных объемов по федеральным округам доля Центрального ФО по-прежнему существенно больше за счет доли Москвы и Московской области. Основной объем двух наиболее крупных секторов строительства – жилых зданий и коммерческой недвижимости – по-прежнему сконцентрирован в крупных городах, преимущественно в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге, Тюменской области. В 2005 году наблюдалось значительное снижение объемов выполняемых работ в Уральском ФО (см. диаграмму 1).

Лакмусовой бумажкой тенденций строительного сектора является столичный рынок. То, что происходит в крупных московских компаниях, не частные примеры, а тенденция, на которую следует обратить внимание. Укрупнение, консолидация, диверсификация деятельности крупных компаний – вот что ждет строительную индустрию. Большинство строительных компаний за последние два-три года преобразовалось в современные вертикально интегрированные холдинги, в состав которых вошли подрядные и инвестиционные подразделения, цементные заводы, линии по производству цемента, щебня и других строительных материалов.

Строительные компании вынуждены корректировать стратегии развития. Одни выбрали путь диверсификации бизнеса, другие предпочли свернуть свое присутствие в отдельных секторах рынка.

Прошедший 2005 год ознаменовался активным освоением компаниями, ранее специализировавшимися исключительно на рынке жилищного строительства, новых секторов строительного рынка – прежде всего рынка коммерческой недвижимости; более того, они расширяют свое географическое присутствие. Например, ГК «ПИК» осваивает Ростовский регион, «Конти» и СУ-155 – нижегородский и украинский рынки. Компания «ДОН-строй», которая в 2005 году впервые вошла в рейтинг «Эксперт-400» и заняла в нем 141-е место, помимо возведения жилых комплексов, начала активно развивать проекты строительства офисных и торговых центров. Кроме того, в ближайшее время «ДОН-строй» намерен выйти на украинский рынок недвижимости. В течение 2006–2009 годов москвичи планируют возвести в Киеве и других городах Украины более 2,5 млн кв. м жилья.

Кроме неустойчивой конъюнктуры рынка жилищного строительства еще одним фактором освоения нового рынка коммерческой недвижимости является приобретение «долгоиграющих» активов и соответственно увеличение капитализации. Жилищное строительство позволяет получить девелоперу короткие деньги. Коммерческая недвижимость в случае, если застройщик не продает объект, увеличивает капитализацию компании.

Еще одна важная тенденция – рост инвестиций в недвижимость компаний, для которых строительство является непрофильным активом (преимущественно сырьевых). Они инвестируют в основном в менее рискованную коммерческую недвижимость